Pientalon rakentaminen tai peruskorjaus on monelle yksityishenkilölle elämän suurin ja merkittävin investointi. Rakennushankkeessa rakennuttaja (rakennushankkeeseen ryhtyvä) eli tilaaja kantaa viime kädessä vastuun kokonaisuudesta. Moni omakotitalon rakennuttaja toimii itse sekä rakennuttajana että projektinjohtajana. Usein kokemusta rakennushankkeista ei kuitenkaan ole ja vaikka osaamista löytyisi, aikaa projektin hallintaan ei välttämättä ole oman työn ja arjen ohella.

Siksi yksi tärkeimmistä onnistuneen omakotitalo-projektin tekijöistä on ammattilaisen ottaminen mukaan jo hankkeen alkuvaiheessa. Projektinjohtaja auttaa suunnittelun, sopimusten ja kustannusten hallinnassa. Luontevaa on, että sama ammattilainen toimii myös vastaavana työnjohtajana tai valvojana rakennusvaiheessa huolehtien myös rakennuttajan turvallisuusvelvoitteista.

Lainsäädännössä käytetään nimitystä vastaava työnjohtaja, mutta arkikielessä puhutaan usein myös vastaavasta mestarista. Mikäli vastaava työnjohtaja tulee talotoimittajan/urakoitsijan kautta, niin projektiisi kannattaa ehdottomasti palkata erillinen valvoja.

Yksi yleisimmistä rakennushankkeen haasteista on budjetin ylittyminen. Rakentamisen kokonaiskustannus ei muodostu pelkästä talon hinnasta, vaan siihen sisältyvät myös mm. tontti ja varainsiirtovero, maanrakennustyöt, liittymämaksut sekä suunnittelu- ja lupakulut. Lisäksi piharakenteet ja rakentamisen aikana tehtävät muutos- ja lisätyöt kasvattavat usein kustannuksia. Budjettia voidaan hallita ja rahoitus varmistaa laatimalla realistinen kokonaiskustannusarvio jo ennen talokauppaa. Rakentamiskustannuksiin kannattaa aina varata riittävä riskivaraus.

Sudenkuoppana on usein myös aikataulu. Aikataulut arvioidaan usein liian optimistisesti. Rakentamislupaprosessi voi kestää pitkään ja urakoitsijoiden/talotoimittajien saatavuus vaihtelee, varsinkin tällä hetkellä. Realistinen projektiaikataulu kannattaa laatia asiantuntijan avulla ja kirjata työaikataulu selkeästi urakka- tai toimitussopimuksiin. Talotoimittajat/urakoitsijat antavat usein vain aloitus ja valmistumisen päivämäärän. Aikatauluvalvonta kannattaa antaa ulkopuolisen vastaavan työnjohtajan / valvojan tehtäväksi.

Suunnitteluvaiheessa säästäminen johtaa usein kalliisiin muutoksiin myöhemmin. Huolellinen suunnitelmien katselmointi projektinjohtajan toimesta ennen talopakettikauppaa/urakoitsijan hankintaa auttaa tunnistamaan mahdolliset puutteet ja ristiriidat riittävän ajoissa.

Monet rakennushankkeiden riidat johtuvat epäselvistä sopimuksista. Jos työn sisältöä ei määritellä tarkasti tai lisä- ja muutostöistä ei sovita kirjallisesti etukäteen, syntyy helposti erimielisyyksiä. Rakennuttajan kannattaa varmistaa, että kaikki sopimukset tehdään kirjallisina, urakan sisältö määritellään selkeästi ja maksuerät sidotaan työn todelliseen valmiusasteeseen.

Talopakettitoimittajan / urakoitsijan valinta on kriittinen päätös. Halvin tarjous ei välttämättä ole kokonaistaloudellisesti paras vaihtoehto, sillä riskinä voivat olla puutteellinen osaaminen, heikko taloudellinen tilanne tai referenssien puute. Ennen sopimuksen tekemistä onkin tärkeää tarkistaa talotoimittajan/urakoitsijan taustat, pyytää referenssejä aiemmista kohteista ja varmistaa riittävä vakuusturva.

Rakentamisen aikana työmaavalvonnan merkitys korostuu. Ilman aktiivista valvontaa työmaalla voi rakennukseen jäädä virheitä, jotka ilmenevät vasta vuosien kuluttua esimerkiksi kosteudenhallinnan ongelmina tai muina laatuvirheinä. Asiantunteva valvoja, kriittisten (piiloon jäävien rakenteiden) työvaiheiden dokumentointi ja säännölliset valvontakäynnit (laadun tarkkailu) auttavat varmistamaan työn laadun!

Omakotitalon rakennuttaminen ja varsinkin vanhan korjaaminen on rakennushankkeeseen ryhtyvälle henkisesti kuormittava prosessi. Lyhyessä ajassa on tehtävä suuri määrä valintoja ja päätöksiä. Aikataulupaineet sekä mahdolliset erimielisyydet urakoitsijoiden kanssa voivat lisätä ”kertarakennuttajan” stressiä. Rakennushankkeeseen ryhtyvän kuormitusta voidaan huomattavasti vähentää palkkaamalla heti alkuvaiheessa projektinjohtaja, josta tulee myöhemmin vastaava työnjohtaja/valvoja.

Onnistunut omakotitalo-/paritalohankkeen sudenkuopat täytetään muutamalla keskeisellä asialla: hyvien asiantuntijoiden apuun, huolelliseen rakennussuunnitteluun, selkeisiin kirjallisiin sopimuksiin ja aktiiviseen aikataulu-, kustannus- ja laadunvalvontaan.

Ravake Oy:n valvontapalvelun ”perustukset” on tehty periaatteelle: valvojan tehtävänä on rakennuttajan edunvalvonta ja se on parhaimmillaan sitä, jos valvoja auttaa urakoitsijaa selviytymään urakasta mahdollisimman hyvin. Ravaken sanonta kuuluu: ”Sovitaan mitä tehdään ja tehdään mitä sovitaan!”

Kysy halutessasi lisää -> www.ravake.fi / yhteydenottolomake

Artikkelin kirjoittaja omaa pitkän kokemuksen sekä uudis- että korjausrakentamisesta, sekä kuluttajien rakennushankkeista (omakotitaloti/pientalot) että ammattirakennuttajien isoista rakennushankkeista projektinjohtajana, valvojana ja vastaavana työnjohtajana.

Antti Karjanlahti, Ravake Oy

Rakennusinsinööri (AMK)

Fise rakennuttajan ja valvojan pätevyys

Referenssit pientalot (B2C):

Omakotitalo-työmaan vastaava työnjohtaja 18 kpl

Vapaa-ajan asunto-työmaan vastaava työnjohtaja 2 kpl

Pientalotyömaiden rakennuttaminen ja valvonta 3 kpl

 

Instagram @ravakeoy

Facebook @Ravake Oy